Valtakirja asunnon myyntiin – mitä siihen kirjataan

Asunnon myynti kestää viikkoja, ja myyjä ei aina ole paikalla joka vaiheessa – hän asuu toisella paikkakunnalla, on ulkomailla tai haluaa, että luotettava läheinen hoitaa käytännön asiat. Silloin tarvitaan valtakirja asunnon myyntiin. Tästä oppaasta näet, milloin laki vaatii valtakirjalta tietyn muodon, mitä siihen kannattaa kirjata ja miten myyjä voi rajata valtuutetun toimivaltaa.

Asunto-osake vai kiinteistö – ratkaisee muodon

Valtakirjan vaatimukset riippuvat siitä, mitä myydään.

Kiinteistö, kuten omakotitalo omalla tontilla, vapaa-ajan asunto omalla maalla tai tontti, on maakaaren alainen. Maakaaren mukaan valtuutus kiinteistön myyntiin on tehtävä kirjallisesti, myyjän on allekirjoitettava valtakirja, ja siitä on käytävä ilmi asiamies ja myytävä kiinteistö. Maanmittauslaitoksen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä asiamies toimii järjestelmässä annetun sähköisen valtakirjan nojalla.

Asunto-osake, eli esimerkiksi kerrostalo- tai rivitaloasunto asunto-osakeyhtiössä, ei ole kiinteistö. Sen myyntiä varten annettavalle valtakirjalle ei ole samaa lakisääteistä muotovaatimusta. Käytännössä valtakirja kannattaa silti tehdä kirjallisesti ja yksilöidä siinä huoneisto, koska välittäjä, pankki ja ostaja haluavat nähdä, mihin valtuutettu on oikeutettu. Vastapuolen omat vaatimukset kannattaa tarkistaa etukäteen.

Mitä valtakirjaan kirjataan

Hyvä valtakirja asunnon myyntiin vastaa kolmeen kysymykseen: kuka, mitä ja kuinka pitkälle.

• Valtuuttaja ja valtuutettu. Nimet, henkilötunnukset ja yhteystiedot.
• Myytävä kohde yksilöitynä. Kiinteistöstä kiinteistötunnus. Asunto-osakkeesta taloyhtiön nimi, huoneisto ja osakkeiden numerot tai muu yksilöivä tieto.
• Mitä valtuutettu saa tehdä. Esimerkiksi solmia välityssopimuksen, esitellä asuntoa, neuvotella ja hyväksyä tarjouksen, allekirjoittaa kauppakirjan ja luovutukseen liittyvät asiakirjat. Kirjaa näkyviin myös, saako valtuutettu vastaanottaa kauppahinnan vai maksetaanko se suoraan myyjän tilille.
• Rajaukset. Esimerkiksi myyntihinnan alaraja tai määräaika.
• Voimassaolo. Päivämäärä, johon asti valtakirja on voimassa, tai maininta siitä, että se on voimassa kaupan loppuun saattamiseen asti.
• Päiväys ja allekirjoitus. Kiinteistön myynnissä myyjän allekirjoitus on lakisääteinen vaatimus.

Hinnan alaraja: valtakirjaan vai ohjeeksi?

Monelle myyjälle tärkein kysymys on, voiko valtuutettu myydä liian halvalla. Oikeustoimilaki tekee tässä eron kahden asian välillä:

• Valtakirjaan kirjattu rajaus on osa valtuutetun toimivaltaa. Jos valtakirja sanoo, että asunnon saa myydä vähintään tietyllä hinnalla, sitä halvempi kauppa ylittää toimivallan.
• Erillinen ohje, esimerkiksi suullinen tai viestillä annettu pyyntö, ei näy ostajalle. Jos valtuutettu toimii ohjetta vastaan, kauppa ei sido myyjää vain, jos ostaja tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää ohjeesta.

Valinta on siis käytännöllinen. Hinnan alaraja valtakirjassa suojaa myyjää parhaiten, mutta se kertoo samalla ostajalle, mihin hintaan kauppa on mahdollinen. Jos tätä ei haluta, alaraja voidaan jättää ohjeeksi – jolloin myyjä luottaa valtuutetun harkintaan.

Voimassaolo ja peruuttaminen

Valtakirja, joka on annettu valtuutetulle esitettäväksi, peruutetaan ottamalla valtakirja takaisin tai hävityttämällä se. Jos valtakirjaa on jo näytetty esimerkiksi välittäjälle, peruutuksesta kannattaa ilmoittaa myös sille. Peruuttamisesta kerrotaan tarkemmin oppaassa valtakirjan peruuttaminen.

Määräaikainen valtakirja päättyy itsestään. Asuntokaupassa se on usein järkevä valinta: kun kauppa on tehty, valtakirjaa ei enää tarvita.

Kun myyjä ei enää itse pysty päättämään

Tavallinen valtakirja on tarkoitettu tilanteisiin, joissa valtuuttaja itse pystyy päättämään asioistaan ja valvomaan valtuutettua. Jos myyjän toimintakelpoisuutta on rajoitettu, valtuutetun tekemällä kaupalla on vain se vaikutus, joka sillä olisi, jos myyjä olisi tehnyt sen itse.

Kun ikääntynyt vanhempi ei enää pysty hoitamaan asioitaan, asunnon myyntiin tarvitaan yleensä jokin näistä:

• vahvistettu edunvalvontavaltuutus, jos vanhempi on tehnyt sen ajoissa – 1.5.2026 tai sen jälkeen allekirjoitetussa valtakirjassa taloudellisiin asioihin kuuluu myös kiinteistöjen myynti, ellei sitä ole rajattu pois,
• edunvalvoja, joka tarvitsee Digi- ja väestötietoviraston luvan sekä kiinteistön että asunto-osakkeen myyntiin.

Näistä kerrotaan oppaissa edunvalvontavaltakirja ja edunvalvonta.

Jos myyjä kuolee kesken myynnin

Oikeustoimilain mukaan valtuutus ei lähtökohtaisesti raukea valtuuttajan kuolemaan, ellei erityisistä olosuhteista muuta johdu. Kuoleman jälkeen asunto kuitenkin kuuluu kuolinpesälle, jota osakkaat hallitsevat yhdessä, joten myynnistä päättävät käytännössä he. Kuolinpesän omaisuuden myynnistä kerrotaan oppaassa kuolinpesä.

Lähteet ja lisätiedot

• Maakaari (540/1995), Finlex – kiinteistön kaupan muoto (2 luvun 1 §) ja valtuutus kiinteistön myyntiin (2 luvun 3 §). Luettu 24.9.2026.
• Oikeustoimilaki (228/1929), Finlex – valtuutuksen vaikutus (10 §), ohjeiden vastainen toiminta (11 §), peruuttaminen (15 §), valtuuttajan kuolema (21 §) ja toimintakelpoisuuden rajoittaminen (22 §). Luettu 24.9.2026.
• Laki holhoustoimesta (442/1999), Finlex – edunvalvojan luvanvaraiset toimet (34 §). Luettu 24.9.2026.
• Näin laadit edunvalvontavaltakirjan, Digi- ja väestötietovirasto – kiinteistöt 1.5.2026 alkaen. Luettu 24.9.2026.

Usein kysytyt kysymykset

Alla vastauksia asunnon ja kiinteistön myyntiin annettavaa valtakirjaa koskeviin kysymyksiin.