Perinnönjakokirja – malli ja sisältö

Perinnönjakokirja on asiakirja, johon kuolinpesän osakkaat kirjaavat, miten vainajan jäämistö jaetaan heidän kesken. Tästä oppaasta näet, mitä perinnönjakokirjaan kuuluu, keiden se on allekirjoitettava, tarvitaanko todistajia ja mitä valmiille jakokirjalle tehdään – Verohallinnossa ja, jos pesässä on kiinteistö, Maanmittauslaitoksessa. Lopussa on perinnönjakokirjan malli, josta näet asiakirjan rakenteen kohta kohdalta.

Perinnönjakokirja, perinnönjakosopimus – mistä on kyse

Kun perunkirjoitus on tehty ja pesä selvitetty, osakkaat voivat jakaa jäämistön. Jos he ovat yksimielisiä, he tekevät sopimusjaon: päättävät itse, kuka saa mitä, ja kirjaavat päätöksen. Tuota kirjausta kutsutaan arkikielessä sekä perinnönjakokirjaksi että perinnönjakosopimukseksi – laki käyttää sanaa jakokirja. Nimellä ei ole merkitystä; sisällöllä ja muodolla on.

Jos osakkaat eivät pääse sopuun, jaon toimittaa käräjäoikeuden määräämä pesänjakaja, ja hän myös allekirjoittaa jakokirjan. Tämä opas käsittelee osakkaiden omaa jakoa. Reittien erot on käyty läpi oppaassa sopimusjako vai toimitusjako.

Jos vainaja oli naimisissa ja puolisoilla oli avio-oikeus, lesken kanssa toimitettava ositus ratkaisee ensin, mikä osa omaisuudesta ylipäätään kuuluu jaettavaan jäämistöön. Ositus ja perinnönjako voidaan kirjata samaan asiakirjaan, jolloin sen nimi on ositus- ja perinnönjakosopimus. Termeistä kerrotaan lisää oppaassa jäämistöositus.

Mitä perinnönjakokirjaan kirjataan

Laki ei anna perinnönjakokirjalle lomaketta, mutta käyttökelpoisesta jakokirjasta löytyvät ainakin nämä tiedot. Niiden avulla Verohallinto, Maanmittauslaitos, pankki tai taloyhtiö näkee yhdellä lukemalla, kenelle mikäkin on siirtynyt.

Vainaja ja perunkirjoitus

Vainajan nimi, henkilötunnus ja kuolinpäivä sekä tieto siitä, milloin perunkirjoitus on toimitettu. Perukirja on jaon pohja: se kertoo, ketkä ovat osakkaita ja mitä pesässä on.

Osakkaat

Jokaisen osakkaan nimi, henkilötunnus ja osoite sekä asema pesässä, esimerkiksi rintaperillinen, leski tai yleistestamentin saaja. Jakokirjasta ei saa puuttua yhtäkään osakasta, koska jokainen heistä allekirjoittaa sen.

Lähtötilanne

Lyhyt toteamus siitä, että pesä on valmis jaettavaksi: velat on maksettu tai niistä on asetettu vakuus, mahdollinen ositus on tehty tai tehdään samassa asiakirjassa, ja onko vainaja tehnyt testamentin. Nämä kirjaukset kertovat myöhemmin lukijalle, millä perusteella jako tehtiin.

Jaettava omaisuus ja osuudet

Kuka saa minkä osuuden ja mitä omaisuutta hän sillä saa. Osuudet kannattaa ilmoittaa murtolukuina, ja niiden on yhdessä muodostettava tasan yksi pesä. Omaisuus yksilöidään niin, ettei tulkinnanvaraa jää: kiinteistöstä kiinteistötunnus, asunto-osakkeista yhtiö ja osakenumerot, tileistä pankki ja tilinumero.

Muut ehdot

Esimerkiksi milloin omaisuus luovutetaan saajan hallintaan, kuka maksaa jaon jälkeiset kirjausmaksut ja miten mahdolliset erotukset tasataan. Jos joku osakas maksaa muille rahaa saadakseen enemmän kuin osuutensa, kirjaa se selvästi – sillä voi olla veroseuraamuksia, joista kerrotaan alempana.

Allekirjoitukset ja todistus

Paikka ja päiväys, jokaisen osakkaan allekirjoitus nimenselvennyksineen sekä todistajien merkinnät. Näistä on oma lukunsa heti seuraavaksi.

Allekirjoitukset: kaikki osakkaat ja kaksi todistajaa

Perintökaaren 23 luvun 9 § on lyhyt: perinnönjaosta on laadittava jakokirja, ja kun osakkaat ovat toimittaneet jaon itse, jakokirja on osakkaiden allekirjoitettava ja kahden esteettömän henkilön todistettava oikeaksi. Yhdenkin allekirjoituksen puuttuminen tarkoittaa, ettei jakoa ole tehty.

Laki ei vaadi, että kaikki allekirjoittavat samassa tilaisuudessa. Osakkaat voivat allekirjoittaa eri päivinä ja eri paikkakunnilla, kunhan jokaisen allekirjoituksen todistaa kaksi esteetöntä todistajaa. Siksi jakokirjaan kannattaa varata jokaiselle allekirjoitukselle oma todistajakohta ja merkitä siihen todistamisen paikka ja aika.

Tarvitaanko todistajia – ja kuka kelpaa?

Tarvitaan. Todistajan esteellisyydestä säädetään laissa oikeustoimen ja toimituksen todistajan esteellisyydestä (734/2015). Sen 1 §:n mukaan todistajana ei voi toimia jaon osapuoli eikä henkilö, jonka hyväksi jako tehdään. Esteellisiä ovat myös osapuolen nykyinen tai entinen aviopuoliso, nykyinen avopuoliso, sisarus ja sukulainen suoraan ylenevässä tai alenevassa polvessa – esimerkiksi vanhempi, isovanhempi, lapsi tai lapsenlapsi – ja kaikkien näiden puolisot sekä kuka tahansa, jolla on osapuoleen vastaava läheinen suhde. Lisäksi esteellinen on alle 15-vuotias ja henkilö, joka ei henkisen toimintansa häiriintymisen vuoksi ilmeisesti ymmärrä, mitä todistaminen merkitsee.

Laki ei edellytä täysi-ikäisyyttä, mutta täysi-ikäisiä todistajia kannattaa silti suosia. Käytännössä hyvä todistaja on naapuri, työtoveri tai ystävä, joka ei ole sukua kenellekään pesän osakkaista.

Mitä valmiille jakokirjalle tehdään

Kopio Verohallintoon

Verohallinnon ohjeen mukaan perinnönjakokirjasta toimitetaan kopio Verohallintoon, kun jakokirja on tehty. Sen voi lähettää OmaVerossa tai postitse Perintö- ja lahjaverotukselle, ja saman kuolinpesän jakokirjasta riittää yksi kopio, vaikka osakkaita olisi useita.

Jakoa ei tarvitse lykätä perintöverotuksen takia: Verohallinnon mukaan pesän voi jakaa heti, kun perunkirjoitus on toimitettu ja mahdollinen ositus tehty, eikä perintöverotuspäätöstä tarvitse odottaa eikä lupaa pyytää.

Lainhuuto, jos pesässä on kiinteistö

Kiinteistö ei siirry rekisterissä uudelle omistajalle itsestään. Maakaaren 11 luvun mukaan kiinteistön saajan on haettava saannolleen lainhuutoa kuuden kuukauden kuluessa. Maanmittauslaitos laskee tämän ajan perinnönjakosopimuksen viimeisen allekirjoituksen päivästä. Hakemukseen liitetään perukirja liitteineen, mahdollinen testamentti liitteineen ja perinnönjakosopimus; Maanmittauslaitoksen mukaan kopiot riittävät. Jos hakemus jää tekemättä, kirjaamisviranomainen voi velvoittaa hakemaan lainhuutoa ja asettaa velvoitteen tehosteeksi uhkasakon.

Ennen jakoa kuolinpesän osakkaat voivat hakea yhteisesti selvennyslainhuudon, joka kirjaa kiinteistön pesän nimiin. Asunto-osakkeita ei lainhuudateta: niiden omistus kirjataan huoneistotietojärjestelmään. Kirjauksista perittävät maksut ja se, milloin jaossa voi syntyä varainsiirtovero, on koottu sivulle mistä perinnönjaon kulut syntyvät.

Moite ja milloin jako on lopullinen

Osakkaiden itse tekemä jako sitoo, kun kaikki ovat allekirjoittaneet ja todistajat todistaneet. Perintökaaren 23 luvun 10 § antaa kuitenkin osakkaalle mahdollisuuden moittia jakoa kanteella muita osakkaita vastaan sillä perusteella, ettei jakoa ole tehty säädetyssä muodossa. Kanne on nostettava kuuden kuukauden kuluessa jaon toimittamisesta. Sama määräaika koskee pesänjakajan toimittaman jaon moittimista.

Kuuden kuukauden raja ei ole yleinen takaraja kaikelle. Se koskee nimenomaan tätä moitetta. Kaksi muuta tilannetta kannattaa tuntea:

• Velat unohtuivat. Perintökaaren 21 luvun 6 §:n mukaan jakoa ei saa toimittaa ennen kuin pesän ja vainajan velat on maksettu tai niistä on asetettu vakuus. Jos niin kuitenkin tehtiin, tuomioistuin voi pesänselvittäjän kanteesta määrätä jaon peruuntumaan tai velvoittaa osakkaat maksamaan velkoihin tarvittavan summan.
• Joku muu vaatii jaettua omaisuutta. Jos kolmas henkilö vaatii kanteella itselleen osakkaalle jaettua omaisuutta, osakas voi saada muilta tasoitusta, ja jos hän menettää kaiken tai pääosan saamastaan, perintö jaetaan uudelleen (23 luvun 11 §).

Jos jakoa väitetään pätemättömäksi jollain muulla perusteella, asiaa arvioidaan yleisten sopimusoikeudellisten sääntöjen mukaan. Huolellisesti laadittu, perukirjaan nojaava ja oikein todistettu jakokirja on paras suoja kaikkia näitä vastaan.

Miksi pelkkä pohja on riski

Moni lataa perinnönjakokirjan pohjan, täyttää nimet ja luulee asian olevan hoidossa. Pohja itse on harvoin ongelma; ongelmat syntyvät kohdista, joita tyhjä lomake ei kysy:

• Osuudet eivät täsmää. Jos kirjatut osuudet eivät muodosta tasan yhtä pesää, jakokirja on ristiriitainen, ja virhe paljastuu usein vasta, kun pankki tai Maanmittauslaitos lukee sen.
• Omaisuus on kuvattu ylimalkaisesti. "Asunto Mikolle" ei kerro, mistä osakkeista on kyse. Epätarkka kirjaus hidastaa rekisteröintiä ja on myöhemmän erimielisyyden siemen.
• Järjestys on väärä. Jos lesken ositus jäi välistä tai velat ovat maksamatta, jaon pohja on väärä, ja velkojen osalta seurauksena voi olla jaon peruuntuminen.
• Todistus on puutteellinen. Esteellinen todistaja – vaikkapa osakkaan puoliso – tai puuttuva todistus avaa muotovirheeseen perustuvan moitteen.

Perinnönjakokirjan voi laatia netissä niin, että nämä kohdat tulevat kysytyiksi: lomake käy edellytykset läpi ennen jakoa, tarkistaa osuuksien summan, yksilöi omaisuuden ja tulostaa jokaiselle allekirjoitukselle oman todistajakohdan. Se, sopiiko tilanteenne osakkaiden omaan jakoon, selviää oppaasta milloin perinnönjaon voi tehdä itse.

Perinnönjakokirjan malli

Lähteet ja lisätiedot

Lähteet luettu 30.9.2026.

• Perintökaari (40/1965), Finlex – jako ennen velkojen maksua ja sen peruuntuminen (21 luvun 6 §), jakokirjan allekirjoitus ja todistaminen (23 luvun 9 §), moitteen kuuden kuukauden määräaika (23 luvun 10 §) ja kolmannen vaatimus jaetusta omaisuudesta (23 luvun 11 §).
• Laki oikeustoimen ja toimituksen todistajan esteellisyydestä (734/2015), Finlex – 1 §, kuka on esteellinen todistajaksi.
• Maakaari (540/1995), Finlex – lainhuudon kuuden kuukauden hakuaika (11 luvun 1–2 §), uhkasakko (11 luvun 5 §) ja selvennyslainhuuto (11 luvun 6 §).
• Perinnönjako, Verohallinto – jakokirjan toimittaminen Verohallintoon ja jakaminen ennen perintöverotuspäätöstä.
• Muu omistajanvaihdos, Maanmittauslaitos – lainhuudon hakeminen perinnönjaon jälkeen ja hakemuksen liitteet.
• Mistä lasketaan lainhuudon hakuaika perinnönjakosopimuksessa, Maanmittauslaitos – kuuden kuukauden laskeminen viimeisestä allekirjoituksesta.

Usein kysytyt kysymykset

Alla vastauksia perinnönjakokirjaa koskeviin yleisimpiin kysymyksiin.

Tee perinnönjakokirja kerralla kuntoon

Kun osakkaat ovat yksimielisiä, perinnönjakokirja on hallittava asiakirja – kunhan sisältö täsmää perukirjaan ja allekirjoitukset tehdään oikein. Kun kokoat perinnönjakokirjan ohjatusti, lomake kysyy tarvittavat tiedot järjestyksessä ja muotoilee niistä allekirjoitusvalmiin asiakirjan.